ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
им. К.Д. ПАМФИЛОВА

БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА НА РЫНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

Под редакцией
ПИВОВАРОВА В.Ф.
ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА, АКАДЕМИКА, ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК

МОСКВА

4-й филиал Воениздата

2003

Важнейшим результатом проводимой реформы ЖКХ явилось изменение структуры собственности муниципального фонда, что в свою очередь определило проблему его управления и обслуживания, в связи с чем появилась возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структур управления.

Выбор наилучших систем управления сложен и может решиться лишь на основе оценки и сравнения эффективности различных вариантов, совершенствования структуры собственности на жилье и другие жилищно-коммунальные объекты, в том числе путем развития системы самоуправления в жилищной сфере. Важным направлением реформирования ЖКХ выступает формирование кондоминиумов, как единых имущественных комплексов, и создание товариществ собственников жилья для управления ими, привлечение жителей к самоуправлению.

В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и их участие в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

Поэтому необходимо, в этой связи, осуществлять целенаправленную политику, обеспечивающую создание благоприятных условий для усиления роли общественных организаций жителей, ассоциаций ТСЖ по их участию с целью повышения эффективности управления жилищным фондом.

Предлагаемое Вашему вниманию методическое пособие написано в поиске путей и методов реформирования ЖКХ. Авторы убеждены, что данное методическое пособие поможет новым управляющим ТСЖ перейти к профессиональному управлению жилищным фондом.

АВТОРЫ:

Гридасов С.Ю. - заместитель директора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства, аспирант;

Кузнецов С.В. - аспирант Академии коммунального хозяйства;

Шефель О.М. - директор федерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства, аспирант.

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 ВВЕДЕНИЕ

Население в большинстве своём не одобряет жилищно-коммунальную реформу. Многие не знают что такое реформа, но уверены, что это связано с повышением тарифов, а динамика улучшений пока видна только специалистам. Однако жилищно-коммунальная реформа в стране необходима, она не придумана, а подсказана самой жизнью.

Одним из направлений жилищно-коммунальной реформы, причём одним из наиболее наиважнейших является внедрение новых форм управления в жилищной сфере. Проблема эффективного управления недвижимым имуществом решалась бы и без проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства, просто она придала этому процессу большее ускорение и значимость.

В результате приватизации жители городских квартир стали владельцами недвижимости. Бывшему нанимателю отдали жилплощадь в собственность. Однако за годы Советской власти потребительское отношение к общественной собственности стало привычным для всех. У населения сложилась определённая психология - государство должно содержать дом, так вот пусть и содержит.

Сегодняшнее неудовлетворительное состояние жилищного фонда - следствие системы управления жилищно-коммунальным комплексом в те годы - недофинансирование, потребительское отношение жителей, а также не совершенное профессиональное управление и эксплуатация. В рыночных отношениях необходимость реализации новых форм управления в жилищном секторе обусловлена развитием процессов приватизации и становления рынка жилья, формированием условий для появления новых собственников недвижимости в многоквартирных домах.

Очевидно, если люди стали собственниками квартир в результате приватизации или покупки за свои собственные средства, то они как никто другой заинтересованы в эффективном использовании общего имущества, обеспечении условий для безопасного проживания, поддержании на требуемом уровне технического и санитарного состояния здания.

Сегодня каждый проживающий внешне знаком со своим домом и представляет планировку своей квартиры. Все знают названия основных элементов здания и знают, для чего необходимы электричество, тепло, водопровод, канализация и прочие удобства, имеющиеся в доме. Все умеют пользоваться установленным оборудованием, но практически никто не задумывался, как устроен их дом в целом, как работают его системы, от чего зависит комфорт проживания в нём.

В этом и не было необходимости: дома практически полностью содержались за счёт государства и все проблемы, связанные с обеспечением комфортного (по требованиям тех лет) проживания в квартире решались с помощью жилищно-эксплуатационных контор, квартирная плата и плата за коммунальные услуги были минимальными. Организации, предоставляющие жилищные и коммунальные услуги финансировались из бюджета.

Иное дело сейчас - когда во все отрасли народного хозяйства пришло время рыночных отношений, возникла необходимость реализации новых форм управления в жилищном секторе, ведь владение собственностью налагает на собственника не только права, но и обязанности. Многие, став собственниками квартир в результате приватизации, обрели капитал в виде недвижимости, и это наложило на них обязанность не только поддерживать первоначальный уровень её рыночной стоимости, но и по мере возможности, её повышение, используя при этом все меры по уменьшению затрат на обслуживание и предоставление коммунальных услуг.

После вступления в мае 1996 года в действие «Закона о товариществах собственников жилья» начала создаваться нормативная база для объединения собственников и реализации современных методов управления общим имуществом.

Для объединения усилий по сохранению своего имущества есть множество вариантов. Один из них - это объединение жителей в товарищества собственников жилья, которое на сегодняшний день является одним из наиболее приемлемых путей защиты их прав, возможности влияния на стоимость и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по управлению, эксплуатации и обслуживанию жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы управления, организации обслуживания и эксплуатации жилого дома, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, датируемых в установленном порядке из бюджета и средств ТСЖ, предназначенных на эксплуатацию зданий.

Правовой статус товариществ определяет ответственность совместного управления единым земельно-имущественным комплексом (кондоминиумом) и является важнейшим условием в создании и функционировании жилищного рынка.

Любую реформу следует начинать с установления порядка, в частности, по упорядочению отношений в коммунальном хозяйстве, поэтому сегодня у новых собственников возникла необходимость в поиске оптимальной схемы управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества.

Владение любой недвижимостью подразумевает наличие определённых прав и обязанностей по отношению к этой недвижимости. Права включают возможность продать, завещать, сдать в аренду. Первейшая обязанность - управлять собственностью, а это, значит, определять, как будет содержаться недвижимость, и сколько это будет стоить собственнику. Знание основ устройства дома, принципов работы его инженерной начинки даёт возможность повысить эффективность его эксплуатации, т.е. улучшить условия при сокращении расходов.

Принятие большого количества законов и постановлений, как на федеральном, так и на местном уровне позволило не только наделить население жилищным капиталом через механизм приватизации муниципального жилья, но создать правовую основу для кардинальных изменений в структуре собственности на жильё, определило права горожан и их объединений на участие в управлении жилищным фондом.

В настоящее время есть все предпосылки не только для создания ТСЖ, но и для организации профессионального управления жилищным фондом находящегося в собственности товарищества. Создание и совершенствование механизма по управлению недвижимостью в частном секторе является основным определяющим фактором для успеха перехода в жилищной сфере от общественной - к частной собственности.

1.2 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ. ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединённых одной общей территорией.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества. Он включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нём здание. А также иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.

Общее имущество в кондоминиуме - находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или инвесторов (застройщиков) и обслуживающее более одного лица, не являющегося частным. Неделимое имущество, том числе:

- земельный участок в установленных границах с пешеходными и транспортными дорогами, элементами озеленения и благоустройства;

- помещений для коммерческих и некоммерческих целей;

- межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты;

- коридоры, чердачные помещения, крыши, технические этажи, подвалы, ограждающие несущие и несущие конструкции;

- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- иные объекты, предназначенные для строительства, обслуживания, эксплуатации кондоминиума или служащие для его использования;

- а также - необходимая для строительства или эксплуатации кондоминиума документация.

Частное имущество в кондоминиуме - находящееся в частной, государственной, муниципальной, и иной формах собственности домовладельцев помещения и иные объекты недвижимости, предназначенные для жилых, нежилых и иных целей, входящих в состав кондоминиума.

Домовладение - не являющийся кондоминиумом земельно-имущественный комплекс, предназначенный для жилых и иных целей.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества. Часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Единица в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки более чем на 1/2 высоты помещения, свободный от инженерных коммуникаций, кроме нагревательных приборов и сетей. Основание - технический паспорт.

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и коммуникаций; может размещаться в нижней части (техническое подполье), верхний (технический чердак) или в средней части здания.

Коллективная собственность - принадлежность имущества одновременно нескольким независимым субъектам права (отличать от собственности юридического лица) с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).

Земельный участок в установленных границах - участок земли, имеющий в соответствии с действующим законодательством или установленные городской администрацией целевое назначение, свойства, обременения, сервитута, размеры, а также границы по отношению к окружающим его другим смежным земельным участкам и объектам, расположенным на них.

Техническое обслуживание - выполнение работ по эксплуатации, текущему ремонту, санитарному обслуживанию строения, оборудования, территории.

Коммунальные услуги - водоснабжение и водоотведение, подача электрической и тепловой энергии (отопление, горячее водоснабжение), газа, вывоз бытовых отходов.

Прочие услуги - радио, телефон, телевизионная антенна, услуги консьержек и садовников, установка и эксплуатация домофонов, охранной сигнализации и т.п.

Земельные платежи - плата за землю в форме земельного налога или арендной платы в зависимости от права пользования земельным участком.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в кондоминиуме на объектах существующей застройки, в целях совместного управления кондоминиумом, обеспечения его обслуживания и эксплуатации.

Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.

Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объёме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.

Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе (находятся в общей долевой собственности собственников помещений - домовладельцев).

Правление - орган, управляющий каким-либо учреждением, организацией.

Правление товарищества - его исполнительный основной орган, избираемый на срок не более двух лет из членов товарищества и подотчётный общему собранию. Действует от имени и в интересах товарищества.

Управляющий - в товариществе собственников жилья наёмное лицо, управляющее кондоминиумом, выполняющее от имени товарищества функции заказчика для обслуживания и эффективного функционирования кондоминиума. Пользуется для исполнения своих обязанностей лицензией на управление кондоминиумом. Управляющий должен обладать лицензией на право управления кондоминиумом.

Учёт на балансе - ведение бухгалтерской документации о наличии основных фондов, переданных в управление и полное хозяйственное ведение.

Управление коллективной собственностью, общей совместной и общей долевой собственностью - управление и распоряжение имуществом по соглашению всех собственников (ст. 3 п. 2 Закона РФ «О собственности РФ»). Границы прав по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, определяются в конкретном соглашении между собственниками и зависят от того, какой объём прав и обязанностей собственники согласны передать третьему лицу. В случае управления домом товарищества собственников помещений, объём прав по управлению определяется в Учредительном договоре товарищества. В кондоминиумах в коллективной (обшей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Право хозяйственного ведения - государственное или унитарное муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским Кодексом (статья 294 ГК).

Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении - собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия - директора, осуществляет контроль над использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный капитал) хозяйственных обществ или товариществ или иным способом распоряжаться, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (295 статья ГК).

Право оперативного управления - казенное предприятие, а также учреждение в отношении закреплённого за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения или права оперативного управления имуществом, - в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решениями собственника (статья 299).

Доверительное управление имуществом - передача одной стороны - учредителем управления - другой - доверительному управляющему - на определённый срок имущества в доверительное управление (траст), которое осуществляется в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя.

II. МОДЕЛЬ ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕХОДУ К ПРОФЕССИОНАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ СОБСТВЕННОСТЬЮ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

2.1 КОНДОМИНИУМ - РАЗЛИЧНЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ

В федеральном законе «О товариществах собственниках жилья» кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества. Данное определение чётко указывает на существенные признаки понятия кондоминиум:

1. Комплекс недвижимого имущества;

2. Состоит из нескольких частей - минимум двух, находящихся в разных формах собственности: например, частная и общая долевая, или муниципальная и общая долевая или т.п.;

3. Всегда включает в себя земельный участок - без земли нет кондоминиума;

4. Включает в себя либо жилое здание, либо объекты недвижимости;

5. Отдельные части кондоминиума могут быть предназначены как для жилых, так и нежилых целей.

Домовладельцы в целях реализации своих прав по владению, использованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме могут образовывать товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Собственники жилья, объединённые в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества, они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовыми территориями.

Основная цель образования ТСЖ - обеспечение эффективного совместного управления использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Сегодня наиболее распространенными формами управления жилищным фондом являются:

- государственные унитарные предприятия Дирекция Единого Заказчика, выступающие от лица (муниципального) собственника заказчиком, заключая договора с подрядными организациями и поставщиками жилищных и коммунальных услуг;

- некоммерческие организации - ЖСК, ЖК, и т.п., занимающиеся эксплуатацией, ремонтом, обслуживанием собственных домов и собственных коммуникаций без специальных договоров с кем бы то ни было. Так как объекты, обслуживающие в жилых домах - крыши, лестничные клетки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры и технические этажи, подвалы и т.п., - принадлежат кооперативу, как юридическому лицу. А не лицам, проживающим в доме;

- специализированные некоммерческие организации, имеющие право зарабатывать средства для совместного управления, эксплуатации, ремонта, приращения земельно-имущественного комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжаться общим имуществом - товарищества собственников жилья (ТСЖ) и товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖ ВСК).

Многие считают, что задача ТСЖ - исполнение функций эксплуатирующей организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан, хотя основные задачи, возлагаемые на товарищества собственников жилья, выглядят так:

- эффективное совместное использование общего имущества;

- обеспечение предоставления домовладельцам жилищно-коммунальных услуг;

- поддержание технического и санитарного состояния здания в соответствии с Нормами и Правилами;

- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и по, мере возможности, его повышение;

- предоставление домовладельцам условий безопасного и удобного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

- получение, дополнительного финансирования за счёт хозяйственной деятельности;

- оказание жильцам дополнительных услуг;

- предоставление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль над соблюдением норм общежития.

Как видно, это не только эксплуатация, но и управление, поэтому цели, которые объединяют домовладельцев в товарищества собственников жилья можно условно разделить на две группы.

Первая группа - включает в себя согласование прав домовладельцев как собственников общего имущества в кондоминиуме.

Вторая группа целей - связана с осуществлением управления кондоминиумом, хозяйственно-эксплуатационной деятельности товарищества и распределением издержек по возмещению затрат среди владельцев по содержанию недвижимости и членов их семей.

Очевидно, что пути достижения целей и задач будут во многом зависеть от качества управления ТСЖ и его финансовых возможностей.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе ТСЖ, причём деятельность товарищества, как некоммерческой организации, не должна иметь основной целью извлечение прибыли, поэтому основные виды деятельности товарищества это:

- управление, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме;

- сдача в аренду, в наём, либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящего в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и его улучшения.

При этом помещения, (как жилые, так и не жилые), принадлежащие товариществу могут управляться и обслуживаться как своими силами, так и силами других организаций (внутреннее и внешнее управление).

В первом случае в товариществе (ТСЖ) по трудовому договору работают граждане: управляющий, бухгалтер, экономист, техник. А также слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.п. Они занимаются управлением и обслуживанием жилых помещений и помещений, к ним прилегающим, а также придомовых территорий.

Во втором случае ТСЖ заключает договор с управляющей организацией на обслуживание жилого дома, тем самым, передавая функции управления внешней управляющей компании, оставив за собой только контролирующие функции собственника.

Для обеспечения эксплуатации жилого многоквартирного дома, пользования квартирами и общим домовым имуществом жилого дома домовладельцы в праве самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом.

Причём решение домовладельцами должно приниматься добровольно и самостоятельно, без каких-либо властных предписаний относительно конкретного способа управления, исходящих от органов государственной власти или органов местного самоуправления. Однако вопрос не в том, чтобы ТСЖ просто взяли на себя функции существующих ДЕЗов и РЭУ, а в том, чтобы обеспечить комфортное проживание в кондоминиуме и управлять финансовыми потоками товарищества.

Закон предусматривает несколько основных способов управления кондоминиумом и может осуществляться путём:

1. Непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев. В случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырёх помещений, принадлежащих двум, трём или четырём различных домовладельцам.

2. Объединения домовладельцев в товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом, либо для следующей передачи по договору части или всех функций по управлению ТСЖ уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю (управляющему - имеющему лицензию).

3. Передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом Управляющей компании, имеющей соответствующие лицензии, для обеспечения управления, эксплуатации и обеспечения поставки жилищно-коммунальных услуг.

4. Передачи в доверительное управление. Собственники вправе самостоятельно избрать любой способ

управления. Они вправе управлять самостоятельно, заключить договор с управляющей компанией (внешнее управление), передать управление ТСЖ в доверительное управление.

Согласно законодательству, неизбрание собственниками в кондоминиуме способа управления в течение месяца означает, что право избрания внешней управляющей компании перешло к органам исполнительной местной власти, которая сама, без учёта мнения собственников, определит эту компанию". В тоже время, способ управления кондоминиумом может быть изменён в любое время по решению домовладельцев.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности, влечёт наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.

Что означает непосредственное управление? Прежде всего, то, что домовладельцы по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования законодательства, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда (ст. 144, 154, 155 Жилищного Кодекса), в том числе и налогообложения и финансовой отчётности. Отношения домовладельцев при таком способе управления с ресурсоснабжающими организациями могут оформляться индивидуально с каждым из них или уполномоченным этими домовладельцами лицом.

В случае принятия домовладельцами решения о передаче функций по профессиональному управлению внешней управляющей организации товарищество должно заключить гражданско-правовой договор с Управляющей компанией о передаче ей функций по управлению кондоминиумом. Для юридического закрепления данного способа управления требуется заключение хозяйственного договора, свидетельствующего о факте передачи функций по управлению, подписанного всеми домовладельцами, либо лицом, уполномоченным от лица домовладельцев.

Управляющая компания - это предприятие, которое осуществляет:

- хозяйственную деятельность по управлению кондоминиумом в интересах собственника;

- без доверенности представляет его интересы во всех инстанциях;

- заключает все договора на поставку жилищных и коммунальных услуг и обеспечивает контроль над их исполнением;

- собирает средства домовладельцев (собственников помещений и членов их семей) на обеспечение их коммунальными услугами, на содержание и эксплуатацию дома и обеспечивает их целевое использование;

- собирает средства собственников (арендаторов) нежилых помещений на содержание и эксплуатацию дома в размерах причитающихся им долей;

- получает бюджетные компенсации на эксплуатацию и ремонт кондоминиума, находящегося в собственности товарищества;

- обеспечивает организацию работ по содержанию, эксплуатации и ремонту жилищного фонда и придомовой территории, его благоустройству и санитарной очистке;

- производит паспортный и инвентарный учёт;

- зарабатывает средства эффективным управлением, вверенным ей имуществом с тем, чтобы снижать расходы домовладельцев и улучшать среду их обитания.

Другими словами, управляющая компания заключает договора с предприятиями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, контролирует их количество и качество, обеспечивает техническое и санитарное обслуживание домовладения, управляет финансовыми потоками (капиталом), образующимися как в границах домовладения, так и за его пределами.

Существует так же такой вариант управления кондоминиумом, как передача имущества ТСЖ по договору доверительного управления.

В соответствии со статьёй 1012 Гражданского Кодекса, передача имущества в доверительное управление одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Это условие считается соблюдённым, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Договор доверительного управления имуществом - это особый договор по управлению имуществом собственника. Хотя по Гражданскому Кодексу доверительное управление и не достигает столь высокой степени доверительности, как в англо - американской системе права, тем не менее, значение личности участника договора, а также личности третьего лица - выгодоприобретателя для него достаточно велико.

Доверительное управление по данному договору необходимо отличать от «внутреннего» управления обществом, товариществом, унитарным предприятием, их директором, а также иными уставными органами. Доверительный управляющий хотя и имеет право распоряжения в той или иной степени имуществом таких организаций, но действует при этом от его имени. Никогда не принимает имущество, которым распоряжается на свой отдельный баланс, а если и несёт гражданско-правовую ответственность перед товариществом, то только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3. ст. 53 Гражданского Кодекса).

Отсутствие непосредственного управления имуществом дочернего или зависимого общества, которое является обязательным признаком доверительного управления, позволяет отличать последнее и от «внешнего» управления.

Передача имущества в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, представленных ему п. 4 ст. 209 Гражданского Кодекса. Именно собственник определяет цель учреждения доверительного управления, объём передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать.

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу (ст. 1013 Гражданского Кодекса).

В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество, которое ранее было передано на правах хозяйственного ведения или оперативного управления унитарному предприятию, до передачи его в доверительное управление оно должно утратить свой предыдущий правовой статус.

Согласно статье 1014 Гражданского Кодекса учредителем доверительного управления является собственник имущества, причём как единоличный собственник, так и обладатели имущества на праве общей или совместной собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. По общему правилу, передача имущества в доверительное управление - это передача его в руки профессионала.

Анализ деятельности товариществ собственников жилья по управлению кондоминиумом показал, что жители пока еще больше доверяют традиционной системе управления - передаче его в руки профессионалов, существующих ДЕЗ, либо Управляющих организаций негосударственной формы собственности, нежели самоуправления.

Одной из основных причин этого является, то, что управление жилищным фондом требует от них (домовладельцев) большого количества различных знаний, навыков и понятий. Для обеспечения правления ТСЖ полным набором необходимых знаний по управлению таким сложным комплексом, как многоэтажный жилой дом, необходимо регулярно проводить образовательные семинары.

Внешнее управление и эксплуатация жилищным фондом «точечным», сформированным на базе одного жилого дома кондоминиумом, где нет альтернативных существующим дирекциям единого заказчика структур часто неэффективно. Целесообразно передавать в управление альтернативной управляющей компании не один кондоминиум, а комплекс жилых домов, от 5 до 16 строений. Создание на базе такого комплекса единой системы управления будет более эффективным.

Одной из главных целей жилищно-коммунальной реформы, для снижения издержек и повышения эффективности управления, является демонополизация обслуживания и управления жилищным фондом и формирование рынка услуг. В тоже время есть и экономические ограничения по развитию конкуренции. Так, например, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных работ недостаточен или сам объём работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условиях развитие конкуренции будет надуманным и экономически не оправданным. Таким образом, учёт объёма оказываемых жилищно-коммунальных услуг является важным критерием при определении стратегии системы управления жилищным фондом.

Для осуществления экономической и технической политики в реализации мероприятий по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере и развитии конкуренции по профессиональному управлению жилищным фондом администрации МО совместно с Бюро технической инвентаризации и дирекцией единого Заказчика необходимо:

- для определения оптимального набора строений входящих в жилой комплекс провести межевание кварталов;

- определить структуру собственности на жилые и нежилые помещения входящих в перспективный квартал по реализации мероприятий по профессиональному управлению недвижимостью;

- разработать пообъектную смету расходов и доходов содержания жилищного фонда (на каждый дом отдельно).

По мнению Академии более подходящим способом управления кондоминиумом находящегося в общедолевой собственности товарищества собственников жилья является договор возмездного оказания услуг (гл. 39 Гражданского Кодекса РФ), который должен быть заключен с Управляющей организацией либо с лицом, уполномоченным всеми домовладельцами.

Любой договор на управление (ст. 52 Федерального Закона о ТСЖ), обслуживание и эксплуатацию, а также любой другой договор, заключенный товариществом собственников жилья может быть прекращён товариществом без применения к нему штрафных санкций в любой момент времени, о чём другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 60 дней.

2.2 ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА. ВСТРЕЧАЮЩИХСЯ У ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ СВОИХ ПРАВ ПО УПРАВЛЕНИЮ КОНДОМИНИУМОМ

Несмотря на то, что сами товарищества различны изначально, проблемы правового характера во многом схожи с проблемами аналогичных товариществ имеющихся в городах РФ.

Анализ существующей нормативно правовой базы в сфере жилищно-коммунального обслуживания показал, что она порой противоречива и состоит из отдельных, не связанных между собой блоков, за которыми иногда не видно ни идеологии, ни единой концепции преобразований.

Несовершенство, противоречивость существующей нормативной и правовой базы приводит к закреплению недостатков, тем самым снижается эффект от внедрения намеченных мероприятий направленных на создание условий развития самоуправления граждан в жилищной сфере, в связи с чем домовладельцы не могут реализовать некоторые права, предусмотренные законом «О товариществах собственников жилья». Вот некоторые из них.

Земельные участки, на которых расположены жилые здания, и иные объекты недвижимости в существующей застройке не передаются в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах.

Порядок расчёта нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах отсутствует.

Порядок бесплатной передачи земельных участков не определён.

Домовладельцы (члены и не члены товарищества) не являются участниками земельных отношений, не могут (в таком случае и не должны) нести расходы по оплате земельного налога, либо аренды земли, так как земельный участок в общую долевую собственность им не передавался.

Договор аренды земельного участка товарищества заключают от имени юридического лица, при этом обязательств от домовладельцев по несению расходов не имеют.

В случаях, когда территория всё-таки была предоставлена товариществу в аренду, то вводится такое количество ограничений по её использованию, что отпадает целесообразность самой аренды. Кроме того, участник долевой собственности земельного участка имеет льготы по оплате земельного налога, а при заключении договора аренды эти льготы не учитываются.

В то же время собственники нежилых помещений (юридические лица) в кондоминиуме оформляют аренду на весь прилегающий к дому земельный участок и часто после этого устраивают на этом участке места парковки своих транспортных средств, тем самым, уничтожая детские, спортивные, бельевые площадки, места выгула собак, ведут самостоятельное строительство.

Право на долю в общей долевой собственности не регистрируется.

Порядок определения доли участия отсутствует.

Кроме того, до настоящего времени нежилые помещения товариществам в собственность, аренду, либо управление не предоставляются. Нежилые помещения, входящие в общее имущество кондоминиума по-прежнему отчуждаются.

Встречаются случаи, когда подвал многоквартирного дома передан (либо передаётся) в собственность нескольким юридическим лицам. Управление кондоминиумом в таком случае усложняется, так как собственники (юридические лица) отказываются от услуг управления и обслуживания. Допуск в эти помещения для проведения текущих и регламентных работ (подготовка к зиме и сезонной эксплуатации) по эксплуатации и ремонту инженерных систем затруднен. В связи с чем, очень часто, обслуживающие организации отказываются заключать договоры на техническое обслуживание с теми ТСЖ, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения.

Отсутствуют гражданско-правовые связи между домовладельцами (не членами товарищества) и товариществом.

Законом понуждение к заключению договора запрещено. К тому же Закон не обязывает домовладельцев оплачивать ЖКУ и прочие услуги непосредственно на расчётный счёт товарищества. В тоже время домовладельцы часто предъявляют к правлению, либо управляющему требования, не относящиеся к их деятельности.

Порядок и норматив финансирования из бюджета муниципальных образованных расходов по эксплуатации комплексов недвижимого имущества, находящихся в управлении товариществ собственников жилья и других Управляющих компаний до настоящего времени чётко не определён.

Отсутствует также официальный перечень работ, входящих в понятие «технические обслуживание», а также прейскурант цен на эти работы.

Дома, передаваемые в управление ТСЖ, часто находятся в ненадлежащем техническом состоянии, но, несмотря на это, товарищества привлекаются к административной ответственности за несоблюдение норм и правил по содержанию жилищного фонда без учёта тех обстоятельств, что принятые дома имели неудовлетворительное состояние.

Дотации на финансирование затрат по эксплуатации, текущему и капитальному ремонту в товарищества не поступают.

Возмещение средств за домовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, ресурсоснабжающими предприятиями товариществу добровольно не производится.

Льготные категории граждан часто самостоятельно делают перерасчёт и недоплачивают денежные средства за полученные жилищно-коммунальные услуги.

Подведя итоги, можно отметить, что из-за противоречивости нормативно-законодательных актов часто проявляется несостоятельность товариществ в управлении с момента их создания: неплатежи проживающих, неучастие в общих расходах собственников нежилых помещений, штрафные санкции, судебные решения, перерасходы ресурсов, повышенные ставки, недофинансирование, непредставление компенсаций.

2.3 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ДОМОВ. ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ТОВАРИЩЕСТВАМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Устоявшаяся система управления жилищно-коммунальным хозяйством пока не достаточно эффективна, как в экономических, так и в организационных производственно-технических аспектах.

Путём перехода от существующих в жилищно-коммунальном хозяйстве административных механизмов регулирования к рыночным, с целью:

- существенного улучшения условий содержания жилищного фонда;

- развития конкуренции;

- снижения издержек;

- снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг;

- развития самоуправления в жилищной сфере, которое сможет быть действенным инструментом в реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения.

Объединение домовладельцев в товарищества для управления совместным имуществом и есть один из способов привлечения населения к участию в реформирования ЖКХ.

Создание товарищества собственников жилья предоставляет возможность его членам:

- получить в общую собственность любые нежилые помещения, включая чердаки, подвалы по ценам 5-10 раз меньшим, чем у любого другого лица, а бесплатно - земельный участок в границах придомовой территории, а также вновь образующиеся площади (мансарды и т.п.);

- получить преимущественное право на приобретение в общую собственность свободных от обязательств нежилых помещений;

- получать право на коммерческое использование муниципальной собственности (нежилые помещения) и земельного участка;

- обеспечить безопасность квартир, подъездов, двора под контролем жителей дома, а также высококлассное обслуживание подъездов, дома и т.п.;

- регулировать процесс ценообразования квартплаты, коммунальных платежей, сервисного обслуживания дома в зависимости от качества жизни;

- создавать новые рабочие места по месту жительства;

- решать политические и экономические задачи на микроуровне посредством территориальной общины.

Исходя из знания структуры цены каждой услуги и возможности влияния на нее, определения границ ответственности лиц, и организаций действующих в жилищно-коммунальной сфере можно сформировать систему, позволяющую мобилизовать инициативу потребителя и управляющей организации к экономии.

Одним из постулатов реформы является участие населения в контроле качества оказываемых услуг, расходования ресурсов и траты средств. Жилищно-коммунальные услуги весьма разнообразны, поэтому необходимо проанализировать их структуру и выстроить некую систему влияния на них потребителя. Потребитель должен знать стоимость каждой услуги, входящей в оплату жилья, чтобы оценить свою способность влиять на стоимость каждой из них и целесообразность для него каждой составляющей. I

Ключевыми механизмами в совершенствовании управления ТСЖ должно быть регулирование услуг самими потребителями и изменение порядка управления жилым домом.

1. Горячее водоснабжение

Потребление ресурсов при горячем водоснабжении включает в себя постоянные и переменные составляющие.

Постоянные составляющие:

Переменные составляющие:

Потери воды, тепла и электроэнергии при доставке воды к потребителю. Потери тепловой энергии при циркуляции.

Потребление тепла и воды при разборе.

Переменная часть поддаётся измерению в месте разбора и может регулироваться потребителем. Издержки постоянной части в значительной степени зависят от поставщика услуг.

2. Холодное водоснабжение

Издержки при холодном водоснабжении также имеют постоянную и переменную сетевую часть.

Постоянные составляющие

Переменные составляющие

Потери воды и расходы на эксплуатацию.

Расход воды потребителем при разборе воды.

В холодном водоснабжении есть составляющая расходов по водоподготовке (доставка воды на станцию водоочистки, доведение её до кондиции) и она должна в первую очередь оплачиваться потребителем. Однако в тарифе присутствует, хотя явно не выделена, разница между стоимостью питьевой и технической водой, в то время как сетевая составляющая должна оставаться за поставщиком, пока тот не ликвидирует потери на сетях.

3. Отопление

Издержки на отопление весьма различаются от здания к зданию. Потери тепловой энергии достаточно легко измеряются и регулируются применительно к зданию в целом, но практически неизмеримы и не поддаются регулированию у отдельного потребителя в абсолютном большинстве зданий. Большинство параметров определяется материалом стен реального дома, конструкцией окон, качеством и длиной магистралей. От получателя услуги здесь ничто не зависит. Регулировать потребление невозможно без проведения полной реконструкции системы отопления всего дома.

4. Техническое обслуживание

Наиболее разнообразны по структуре услуги по техническому обслуживанию дома. Среди них есть услуги условно регулируемые. Объединившись в товарищества, потребители смогут существенно снизить издержки.

Организацию управления, технического обслуживания и содержания жилого дома товарищества собственников жилья можно условно разделить на несколько этапов:

1. Заключение договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

2. Конкурсный отбор подрядных организаций и заключение договоров с ними.

3. Обследование технического состояния дома, его коммуникаций и придомовой территории.

4. Составление обобщённых планов мероприятий по дому, включая:

- текущий ремонт;

- сезонную подготовку и наладку инженерного оборудования;

- капитальный выборочный ремонт;

- планово-предупредительный ремонт;

- санитарную очистку;

- вывоз ТБО и КГМ;

- ресурсосбережение.

5. Выполнение функций контроля качества и объема за исполнением заключенных договоров.

6. Выполнение функций контроля и принятие мер для снижения оплаты ЖКУ при некачественной их поставке.

7. Контроль рационального и целевого расходования выделяемых из бюджета и собранных с потребителей финансовых средств.

Техническое обслуживание дома находящегося в собственности товарищества зависит от формы управления жилым домом, выбранной членами товарищества на общем собрании.

Если выбрано полное самоуправление, правление товарищества или лицо им уполномоченное, само заключает договора с поставщиками ресурсов, выбирает подрядные организации для обеспечения функционирования дома, причём таких организаций может быть несколько. С каждой из них заключается договор на определённые виды работ в соответствии со специализацией и наличием лицензии.

Процесс заключения договоров является важнейшим этапом в цепи технического обслуживания дома и требует исключительного внимания председателя и правления, либо управляющего, потому что от полноты содержания договора и юридической правильности формулировок зависят дальнейшие взаимоотношения товарищества с подрядными организациями. Естественно, что от председателя правления требуется при этом определённый объём знаний по юридическим, техническим и экономическим вопросам. Необходимо также знать нормативную базу по жилищным вопросам, обладать умением вести преддоговорные переговоры с подрядными организациями.

Организация договорной работы в ТСЖ, особенно сейчас, в переходный период, является стержневой, от её исполнения результаты могут быть убыточны или безубыточны. Недооценка организации договорной работы и неумения заключать договора сказывается на управлении кондоминиумом очень быстро.

Если же выбрано внешнее управление домом, и полномочия по управлению передаются Управляющей организации, (будь-то существующей в районе Дирекции Единого Заказчика, будь-то иной организации, имеющей право (лицензию) на управление жилищным фондом), то договор заключается только с одной организацией - Управляющей. Она сама выбирает подрядные организации, заключает договора с различными организациями в интересах товарищества, обеспечивает контроль качества и объёма предоставляемых услуг.

Согласно «Положению о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» № 17-113 введенного 20.08.96 г. Министерством строительства, договор по своему содержанию должен отражать:

- «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

- «Правила предоставления услуг по вывозу твёрдых и жидких бытовых отходов».

Например: за последние годы в ходе жилищной реформы Правительство Москвы приняло достаточно много нормативных актов по содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Важнейшие из них:

- Закон города Москвы «О нормативах Москвы по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда Москвы и мерах по их соблюдению» (от 20.12.95 г.).

- Постановление Правительства Москвы «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда» (№ 465 от 4.06.96 г).

- Распоряжение Премьера Правительства Москвы «О механизме снижения населению размеров платежей за жилищно-коммунальные услуги при нарушении сроков и качества их обеспечения» (2191 - РП от 11.11.94 г.).

В процессе организации работ по управлению, экономическому, техническому и санитарному обслуживанию, а также жизнеобеспечению жилого дома владелец, в данном случае товарищество, или по договору с ним Управляющая организация, должны неукоснительно следовать действующему гражданскому и жилищному законодательства.

Эти Правила, Законы и распоряжения должны найти своё отражение в договорах на эксплуатацию и техническое обслуживание. Знание этих и других нормативных актов позволит товариществу или его представителю предъявлять реальные требования к предприятиям, обеспечивающим техническое содержание и обслуживание жилищного фонда, что в свою очередь повысит их ответственность за качество предоставляемых услуг.

Кроме того, при заключении договоров, всеми сторонами должны соблюдаться положения Гражданского кодекса РФ о договорах. При передаче в управление и техническое обслуживание жилого дома принадлежащего ТСЖ Управляющей организации товариществу необходимо приложить к договору двухсторонний акт обследования технического состояния жилого дома подлежащего передаче в управление и техническое обслуживание.

На основе акта обследования необходимо также разработать планы мероприятий и ремонтных работ по каждому дому. Таких планов должно быть два:

- долгосрочный;

- кратковременный (на текущий год).

В планах должен быть предусмотрен планово-предупредительный ремонт в необходимом объёме и в определённые сроки. Отдельный план составляется по благоустройству дома и его территории, который выполняется управляющей организацией за счёт средств товарищества. Составление таких планов позволит более экономно и целенаправленно расходовать дотационные средства и средства домовладельцев, а также выполнять в первую очередь действительно необходимые для дома работы.

На следующем этапе уточняются виды и объёмы работ, составляются акты открытия объектов, организуется само выполнение мероприятий. При самообслуживании еще и заготавливаются необходимые трудовые и материальные ресурсы, необходимые материалы и инструменты, подготавливаются помещения для работников. После завершения работ производится оценка их выполнения и, при отсутствии замечаний, обеими сторонами подписываются акты закрытия. Прежде чем подписать акт закрытия объекта, товарищество, или от его имени Управляющая организация, должны осуществить контроль объёма и качества выполненных работ. В данной работе должны принимать участие обе стороны подписавшие договор.

Необходимо также учесть то, что в последние годы участились случаи несанкционированных перепланировок и переоборудования квартир, при этом конструкциям и коммуникациям, являющихся общественной собственностью домовладельцев, наносится значительный материальный ущерб. Жилищным Кодексом предусмотрено, что проведение такого вида ремонтных работ требует специального разрешения межведомственных комиссий при районных администрациях. В договорах по управлению следует особо оговорить организацию контроля над работами, проводимыми собственниками квартир и ответственность сторон при выполнении несанкционированных перепланировок.

Практика технического обслуживания товариществ показывает, что могут возникнуть ситуации, когда требуется срочно провести капитальный выборочный ремонт отдельных видов оборудования (например, лифтового хозяйства). Бюджетных средств при этом может не оказаться. К тому же ремонтные работы необходимо проводить по договору со специализированной организацией. При этом должны быть составлены:

- акт о характере неисправности;

- акт открытия работ;

- акт завершения работ.

Причём работа может считаться завершённой, если её приняла специальная инженерная служба по лифтовому оборудованию и выдала сертификат на ввод лифта в эксплуатацию. Поэтому для решения возникающих вопросов, связанных с внеплановым ремонтом товариществу необходимо предусмотреть также создание накопительного резервного фонда.

2.4 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ. ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ТСЖ

Главное преимущество граждан собственников жилых и нежилых помещений объединившихся в ТСЖ, это то, что они имеют право и возможность, (а именно это обстоятельство имеет принципиальное, решающее значение), что у них есть свой постоянно пополняющийся бюджет.

Бюджет, одобренный общим собранием членов товарищества, доходную часть которого, в первую очередь, составляют - регулярные платежи домовладельцев за управление, потребляемые коммунальные и эксплуатационные услуги.

Домовладельцы должны оплачивать данные услуги в соответствии с действующим законодательством. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются общим собранием членов товарищества на основе единых правил и норм, утверждённых администрацией МО (муниципального образования). Эти платежи должны обеспечивать возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещать издержки по капитальному ремонту общего имущества.

Самоуправление в жилищной сфере невозможно без ответственности, а ответственность без соответствующей оплаты, поэтому желательно чтобы структура оплаты жилищных услуг состояла из следующих составных частей:

- оплата за техническое обслуживание и эксплуатацию жилья;

- оплата за найм для нанимателей;

- оплата за управление;

- оплата накопительных взносов на капитальный ремонт;

- оплата коммунальных услуг - (тепловодопотребление, водоотведение, вывоз, санитарная очистка, утилизация и захоронение бытовых отходов, охрана наружная и внутренняя, садовник (при необходимости) и прочие услуги);

- страховые взносы.

Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество. Следует отметить, что в соответствии со статьёй 17 «Обязательные платежи домовладельцев в кондоминиуме» Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» домовладельцы, в том числе наниматели и арендаторы, обязаны нести ответственность за своевременность платежей, за принадлежащие (занимаемые) ими помещения.

Если граждане, проживающие в ТСЖ, имеют право на льготную оплату жилищных и коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством, то возмещение выпадающих доходов должно компенсироваться из бюджета той организации, которая предоставляет данную услугу (Теплоэнерговодоснабжающие предприятия).

Если граждане, проживающие в данном ТСЖ, являются получателями жилищной субсидии, то есть имеют право на компенсацию (субсидию) по оплате ЖКУ, то возмещение выпадающих доходов также производится за счёт средств городского бюджета. Компенсации предоставляются в соответствии с порядком предоставления таких (субсидий) компенсаций.

В настоящее время, на период перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, которая предполагает полное возмещение затрат по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, дотации из бюджета сохраняются.

Размер дотации на содержание и текущий ремонт дома определяется как разница между расчётным нормативным тарифом на текущий ремонт и эксплуатацию общей доли жилого дома. Исходя из технического состояния жилого дома и среднего тарифа на обслуживание одного квадратного метра муниципального жилищного фонда, тарифом на уборку лестничных клеток, содержание лифтового хозяйства, и начисленной платы за указанные услуги всем потребителям.

Переход на расчёты за коммунальные услуги по фактическому потреблению, т.е. по приборам учёта позволит экономить и регулировать поставляемые теплоэнерговодоресурсы и естественно оплату за них, что неминуемо отразится на доходной части бюджета товарищества.

Если уставом ТСЖ предусмотрена также и коммерческая деятельность, то эти средства являются также доходной частью бюджета, равно как и различные спонсорские вложения.

В доходной части бюджета ТСЖ также отражаются различные целевые сборы с членов товарищества, цели и размеры которых одобрены общим собранием.

Расходная часть бюджета включает в себя затраты по:

- эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

- санитарному содержанию домовладения;

- уборке лестничных клеток;

- сбору и вывозу бытовых отходов и крупногабаритного мусора и обслуживанию мусоропроводов;

- санитарному содержанию здания (дератизация);

- обслуживание вентиляционных систем;

- обслуживание малоточных систем;

- обслуживание системы дымоудаления и противопожарной сигнализации;

- обслуживание внутридомового и уличного освещения;

- содержание лифтового оборудования;

- содержания охраны, домофонов или кодовых замков;

- содержания администрации ТСЖ.

Для формирования расходной части бюджета необходимо иметь следующие сведения о жилищном фонде ТСЖ, указанные в техническом паспорте здания:

- характеристику здания, материал стен, этажность, процент износа;

- общую полезную (приведённую) площадь здания (So);

- площадь лестничных клеток (Sл);

- площадь подвала (Sn);

- уборочную площадь придомовой территории (Syб);

- количество лифтов, подъездов, мусоропроводов, вентканалов;

- количество проживающих.

Рассмотрим расходы бюджета ТСЖ по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Примерный перечень работ состоит из следующего:

- Проведение планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, инженерного оборудования и общестроительных работ по зданию, предотвращающих их износ, а также работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилищного фонда.

- Контроль технического состояния, поддержание работоспособности или исправности, наладка и регулировка, подготовка к сезонной эксплуатации зданий в целом и его элементов и систем.

- Проведение систематических плановых и неплановых осмотров здания в целом, его систем и внешнего благоустройства, включая контейнерные, бельевые и детские площадки.

Расходы на указанные виды работ включают в себя затраты на содержание рабочих, расходы на материалы.

Расходы на содержание рабочих складываются из следующего:

- затрат на заработную плату;

- отчислений во внебюджетные фонды;

- затрат по технике безопасности;

- затрат на инструменты;

- затрат на спецодежду.

Для расчёта необходимой численности рабочих по эксплуатации и текущему ремонту могут использоваться следующие нормативы численности:

№№

п/п

Типы зданий

Норматив численности на 10 000 кв. м. обшей площади здания (чел.)

1.

Крупнопанельные блочные здания до 5-этажей с износом до 30 %

2,28

2.

Крупнопанельные блочные здания свыше 5-этажей с износом до 30 %

2,02

3.

Кирпичные и каменные здания до 5-ти этажей с износом до 30%

2,66

4.

Кирпичные и каменные здания до 5-ти этажей с износом свыше 30%

3,06

5.

Кирпичные и каменные здания свыше 5-ти этажей с износом до 30%

2,5

6.

Деревянные здания и из других материалов с износом до 30%

3,17

7.

Деревянные здания и из других материалов с износом свыше 30%

3,67

Формула расчёта численности:

Чр-So: 10 000 x N

Чр - численность рабочих;

N - норматив численности на 10 000 кв. м. общей площади здания.

Расходы на материалы по текущему ремонту могут складываться на основе фактических затрат.

Санитарное содержание домовладения также требует затрат из бюджета товарищества. Примерный перечень работ состоит из ручной или механизированной уборки придомовой территории, включающей в себя: подметание, сдвигание свежевыпавшего снега, очистка территорий с усовершенствованным покрытием от уплотненного снега, очистка территорий, водосточных труб, крышек люков пожарных колодцев от наледи и льда, перекидывание снега и скола, уборка отмосток, приямков, посыпка территории противогололёдными реагентами. Уборки газонов от случайного мусора, подметание территорий, мойка территории из шланга, поливка газонов из шланга. Расходы на эти виды работ складываются из:

- затрат на заработную плату дворников (с учётом численности на подмену);

- налоговых отчислений во всякие внебюджетные фонды;

- затраты на спецодежду;

- затраты на инвентарь и реагенты.

Для расчёта необходимой численности дворников могут использоваться следующие нормативы численности:

№№

п/п

Виды территорий

Нормы обслуживания (кв.м. на чел.)

Летний период (Nл)

Зимний период (Nз)

1.

Уличный асфальт

3300

1100

2.

Дворовый асфальт

4300

1600

3.

Грунт

8000

42500

4.

Зелёные насаждения

10000

-

Формулы расчёта среднегодовой численности дворников

Чд = (Ч д/л + Ч д/з): 12 мес.,

где:

Ч д/л - численность дворников в летний период;

Ч д/з - численность дворников в зимний период.

Ч д/л = (Syб: Nл) x 6,5 мес.,

где:

6,5 мес. - продолжительность летнего периода (с 16.04. по 30.09)

Ч д/з = (Sy6: N з) х 5,5 мес.,

где:

5,5 мес. - продолжительность зимнего периода (с 01.10 по 15.04).

Уборка лестничных клеток также является расходной частью в бюджете ТСЖ. Примерный перечень работ по уборке лестничных клеток содержит следующие виды работ:

- влажное подметание, мытьё лестничных площадок и маршей, обметание пыли и паутины с потолков и окон;

- влажное протирание стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил и почтовых ящиков;

- уборку кабин лифтов;

- мытьё окон;

- подметание и мытьё площадки перед входом в подъезд. Расходы по санитарной уборке лестничных клеток включают

затраты по:

- заработной плате уборщиц (с учётом подмены);

- отчислениям во внебюджетные фонды;

- затратам на спецодежду;

- затратам на инвентарь и моющие средства.

Для расчёта необходимой численности уборщиц могут использоваться следующие нормативы:

Количество этажей и зданий

Нормы обслуживания

От 2 до 5

790

От 6 и выше

950

Формула для расчёта численности уборщиц:

Чуб = Sл :Noб.,

где:

Чуб - нормативная численность уборщиц.

Следующей составной частью расхода бюджета ТСЖ является вывоз бытового мусора от населения, содержание и обслуживание мусоропровода. Формула расчёта расходов может быть следующей:

Зтбо = (1,3 куб.м. х Ч пр-х. Тариф х 1,2): 12 мес.,

где:

Зтбо - затраты на вывоз твердых бытовых отходов;

1,3 куб. м - норматив сбора бытового мусора на 1 человека в год;

Ч пр-х - численность проживающих в доме;

Тариф - стоимость вывоза 1 куб. м. ТБО;

1,2 - налог на добавленную стоимость (НДС).

Зкгм = (0,33 куб.м. х Ч пр-х. Тариф х 1,2): 12 мес.,

где:

Зкгм - затраты на вывоз крупногабаритного мусора (КГМ);

0,33 куб. м - норматив сбора КГМ на 1 человека в год;

Ч пр-х - численность проживающих в доме;

Тариф - стоимость вывоза 1 куб. м. ТБО;

1,2 - налог на добавленную стоимость (НДС).

При наличии в жилищном фонде мусоропроводов необходимо рассчитать затраты на их содержание и обслуживание. Примерный перечень работ содержит следующих работ. Профилактический осмотр мусоропроводов, удаление мусора из мусорных камер мытьё стен, полов, трапов. Уборка загрузочных клапанов и нижней части ствола и шибера. Дезинфекция мусоросборников и всех элементов мусоропровода. Расходы на указанные виды работ складываются из:

- затрат на заработную плату уборщиков мусоропроводов;

- отчислений во внебюджетные фонды;

- затрат на спецодежду;

- затрат на инвентарь;

- затрат по содержанию контейнера (бункера).

Для расчёта необходимой численности рабочих по уборке мусоропроводов могут использоваться следующие нормативы:

Вид мусоропровода

Норматив численности (чел/ мусоропровод) - Nм

С ручной загрузкой

0,24

С механической загрузкой

0,12

Формула для расчёта численности рабочих:

Чм – Nм  количество мусоропроводов, где

Чм - нормативная численность уборщиков мусоропроводов.

Одним из важнейших видов работ по санитарному содержанию зданий являются работы по дератизации и дезинфекции подвалов и мест общего пользования на первых этажах зданий. Эти виды работ осуществляются по договору со специализированными службами. Жизненно необходимыми являются работы по проверке, очистке вентиляционных каналов и дымоходов. Эти работы осуществляются также по договору со специализированными службами.

При планировании затрат по содержанию жилищного фонда необходимо учесть затраты по привлечению транспортных средств (грузовой, трактора, специализированный транспорт и т.д.).

Затраты по освещению мест общего пользования занимают значительный удельный вес в общих затратах. В целях экономии мест общего пользования целесообразно использовать счётчики учета электроэнергии. В случае отсутствия приборов учёта электроэнергии можно рассчитывать нормативные затраты по расходу электроэнергии по следующей формуле:

КОЛ-ВО ЛАМПОЧЕК В ДОМЕ × МОЩНОСТЬ × КОЛ-ВО ЧАСОВ ГОРЕНИЯ В МЕСЯЦ × ТАРИФ

Данную формулу можно применить для расчёта затрат по электроэнергии на двигатели лифтов в домах, оборудованных лифтами. Для своевременной оперативной локализации и ликвидации аварий инженерных систем и коммуникаций целесообразно заключить договор со специализированным предприятием типа «Аварийная служба», хотя возможно возложить эти обязанности и на собственных работников (специалистов).

В домах, оборудованных лифтами, содержание и обслуживание лифтов осуществляется по договору со специализированной службой. Один раз в год должны проводиться обязательные виды работ. Такие как: освидетельствование лифта, измерение сопротивления изоляции, которые должны осуществляться специализированными службами.

Расходы по содержанию администрации ТСЖ включают:

- затраты по заработной плате работников;

- отчисления во внебюджетные фонды;

- банковские расходы;

- прочие хозяйственные расходы.

Количество работников и их заработную плату определяют члены товарищества на общем собрании, в зависимости от финансовой возможности организации.

Вышеуказанные расчёты отражают нормативную схему формирования стоимости обслуживания жилищного фонда. Товарищество собственников жилья в условиях рыночных отношений может самостоятельно устанавливать необходимую численность работников и применять любую модель оплаты труда, стимулирующую в полной мере получение эффективных конечных результатов.

Администрация товарищества самостоятельно распределяет работников по подразделениям и участкам, исходя из производственной необходимости, с обеспечением их рациональной загрузки, выполнение работниками дополнительных функций решается с учётом экономической целесообразности и обеспечения качества работ.

2.5 ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛА РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ТСЖ

В настоящее время население оплачивает потребление тепловой энергии, горячей и холодной воды в большинстве случаев по нормативам. Вместе с тем, на вводах многих жилых зданий уже установлены приборы учёта - теплосчётчики и водосчётчики. В определённой части квартир установлены счётчики горячей и холодной воды.

На основании обобщения имеющегося российского и зарубежного опыта можно сделать следующие рекомендации для товариществ собственников жилья (управляющихся как внутренним, так и внешним управлением) о способах оплаты потребления этих ресурсов для различных вариантов их применения.

1. Отсутствие приборов учёта тепловой энергии и воды

Оплата потребляемых ресурсов по нормативам на отопление (на 1 кв.м.), и водоснабжение (на 1 чел/сутки) и договорам с ресурсоснабжающими организациями. При этом для каждой квартиры расход тепла определяется по площади квартиры, а расход воды - рассчитывается в зависимости от числа проживающих.

2. Установка теплосчётчиков и водосчётчика на вводе здания

Оплата потребления ресурсов здания в целом производится по показаниям приборов учёта. Потребители (население) оплачивают часть потребления здания, пропорционально площади квартиры по формуле:

Q от/ тс х Si - n Si,

где:

Si - площадь одной квартиры;

n - число квартир в доме;

Qот/ тс - показания теплосчётчика.

Оплата за горячую и холодную воду производится пропорционально численности проживающих (зарегистрированных) в квартире.

Q гвс (хвс) вс/дом х Ni nNi,

где:

Ni - численность жильцов одной квартиры;

n - число квартир в доме;

Q гвс/хвс - показания водосчётчика горячей воды.

3. Установка общедомовых теплосчётчика и водосчётчика, а также счетчиков горячей и холодной воды в ряде квартир

В этом случае оплата расходов горячей и холодной воды в квартирах с приборами учёта производится по показаниям приборов плюс 12-15% на общедомовые нужды, по формуле:

Q гвс (хвс) квi = 1,15 х Q гвс (хвс) вci,

где:

i - квартиры с водосчётчиками (их число п-т).

Оставшаяся часть стоимости расходов горячей и холодной воды

оплачивается жильцами квартир без приборов учёта (их число п-т) пропорционально численности проживающих в каждой такой 1-ной квартире по формуле:

m

Q гвс (хвс) квi = [Q гвс (хвс) дом - Q гвс (хвс) квi] x Ni

I n-m Ni

i

Оплата потребления тепла на отопление производится аналогично случаю Б, т.е. пропорционально площади квартир.

Установка квартирных счётчиков тепла на отопление в настоящее время практически нецелесообразна в связи с тем, что отопление в абсолютном большинстве эксплуатируемых и строящихся зданиях системы отопления основаны на использовании стояков, проходящих вертикально почти в каждой комнате, а стоимость квартирного счётчика весьма велика, к тому же их нужно несколько. К тому же они лишь учитывают, а не регулируют количество поставляемого тепла. В этих случаях установка квартирных теплосчётчиков становится экономически неоправданной.

Некоторой альтернативой может служить оснащение каждого нагревательного прибора (радиатора отопления) специальными приборами - индикаторами расхода тепла (испарительного или электронного типа). При этом общедомовой расход тепла на отоплении распределяется по квартирам пропорционально показаниям индикаторов.

Однако по факту практическая установка индикаторов имеет место лишь в незначительных объёмах.

4. Установка общедомовых теплосчётчика и водосчётчика, а также счётчиков горячей и холодной воды во всех квартирах дома

В этом случае оплата потребления горячей и холодной воды производится по показаниям квартирных водосчётчиков. Имеющиеся расхождения между показаниями общедомовых водосчётчиков и суммой показаний квартирных водосчётчиков должны покрываться пропорционально численности жильцов каждой квартиры:

nNi

Q гвс (хвс) квi = Q гвс (хвс) квi вci +[Q гвс (хвс) всдом - Q гвс (хвс) квi] х n-m Ni

I=1

Оплата отопления должна производиться согласно п.п. Б., и В., рассмотренным выше.

Важнейшим моментом оплаты потребления энергоресурсов и воды является вопрос о тарифах. Очевидно, что для потребителей с приборами учёта тариф должен включать помимо отпускной цены ресурса (Гкал куб.м.) Срес также затраты на техническое обслуживание приборов учёта и их периодическую метрологическую проверку.

Стоимость технического обслуживания приборов устанавливается организацией исполнителем работ Срем., а стоимость метрологической проверки Сметр соответствующей организацией, выполняющей в городе такие работы.

Таким образом, стоимость энергоресурсов и воды для населения составит:

С = Срес. + Срем. + Сметр

Для жильцов дома с общедомовым теплосчётчиком для 1-ной квартиры:

Si

Срес = Ттс х Ртc n Si

I = 1

Где:

Т pep - тариф (отпускная цена 1 Гкал) тепловой энергии;

Ртс - показания потребления тепловой энергии по теплосчётчику за 1 месяц;

Si - площадь I-ной квартиры;

N - число квартир в доме.

Стоимость ремонтов и технического обслуживания для 1-ной квартиры:

Cpeмi = Срем х Si

n Si i

I= 1

Где:

С рем. Стоимость ремонтов и технического обслуживания теплосчётчика.

Стоимость метрологического обслуживания для I-ной квартиры определяется стоимостью метрологической поверки, отнесённой к 1 месяцу и площади квартиры. Как правило С межпроверочный интервал теплосчётчиков составляет 4 года. Отсюда:

Cметрi = Сметр х 1/48 х Si

nSi

I=1

Где:

Сметр - стоимость метрологической поверки теплосчётчика;

48 - число месяцев между поверками.

Таким образом, надбавка к тарифам будет тем меньше, чем больше в доме площадь квартир и число жителей. Эти надбавки должны подсчитываться для каждого дома отдельно. По предварительным оценкам надбавки должны подсчитываться для каждого дома отдельно. Эти надбавки должны подсчитываться для каждого дома отдельно.

По предварительным оценкам надбавки составят в среднем 3-5% к тарифам на отопление и водоснабжение.

Для общедомового водосчётчика стоимость месячной оплаты составит для I-ной квартиры:

Схвс (гвс) I = Схвс (гвс) х Рвc х Ni

nNi

I = 1

Где:

Схвс (гвс) - тариф (отпускная цена 1 куб.м. воды);

Рвc- показания водосчётчика за месяц;

Ni - число жильцов I- ной квартиры.

Стоимость метрологического обслуживания определяется стоимостью поверки и межпроверочным интервалом (как правило, 5 лет), отнесённым к 1 месяцу и числу жильцов:

Сметрi =Сметр х 1/60 х Ni

nNi

I = 1

Где:

Сметр - стоимость метрологической поверки водосчётчика. Для квартирных счётчиков горячей и холодной воды стоимость месячной оплаты составит:

Схвс (гвс) = Тхвс (гвс) х Рвc + Срем + Сметр

Где:

Тхвс (гвс) - тариф на холодную (горячую) воду;

Рвc - показания водосчётчика за 1 месяц;

Срем - стоимость ремонта и технического обслуживания водосчётчика;

Сметр = См х 1/60, так как межповерочный интервал составляет, как правило, 5 лет или 60 месяцев.

В случаях если инвестором по установке приборов учёта выступает ТСЖ или Управляющая организация, целесообразнее рассмотренный выше порядок расчётов оплаты населением услуг по тепло водоснабжению применять спустя определённый период после установки приборов учёта. Этот период равен сроку окупаемости затрат на приобретение и установку приборов учета, т.е. до получения экономии, покрывающей затраты на приобретение и установку счётчиков. После этого срока оплата производится по показаниям счётчиков, с учётом ежемесячных затрат на техническое сопровождение счётчиков.

Если возникают сомнения, в правильности показаний приборов, владелец может потребовать внеочередной метрологической поверки. В таком случае оплата работ производится заявителем, если сомнения в работе приборов не подтверждается. Если сомнения оправдываются - другой стороной, что должно быть отражено в условиях договора.

Желательно чтобы расчёты между ТСЖ (или Управляющей организацией) и ресурсоснабжающими предприятиями проводились по показаниям приборов установленных на домовых вводах. Образовавшуюся экономию (по желанию членов товарищества) можно направить на ресурсосберегающие проекты (автономное отопление, утепление кровли, фасада, стеклопакеты и т.д. по необходимости).

При лизинговой схеме работы по энергоресурсосбережению могут выполняться за счёт средств организации устанавливающей приборы учёта - Исполнителя. Возврат затрат Исполнителя производится из экономии, получаемой от внедрения энергоресурсосберегающих мероприятий. Наиболее эффективно работы лизинговой схеме выполняются при создании домовых узлов учёта - теплосчётчика и счётчиков горячей воды.

При этом Исполнитель гарантирует товариществу или Управляющей организации получение у Потребителя определённой экономии и срока окупаемости затрат (как правило, до 1 года). ТСЖ, либо Управляющая организация от его имени в свою очередь гарантирует Исполнителю возврат затрат на внедрение энергосберегающего мероприятия плюс оговорённый процент за использование средств на внедрение в течение срока окупаемости затрат. Указанные договорённости оформляются в виде договора между ТСЖ (управляющей организацией) и Исполнителем.

До проведения работ по лизингу целесообразно произвести приборный энергоаудит объекта и определить разницу между фактическим и договорным потреблением энергоресурсов и воды, то есть потенциал энергоресурсосбережения, величину ожидаемой экономии и срок окупаемости затрат.

2.6 ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЁТА И ФИНАНСОВОЙ ОТЧЁТНОСТИ В ТСЖ ПРИ ВЕДЕНИИ ВНУТРЕННЕГО УПРАВЛЕНИЯ

Источниками финансирования деятельности товарищества являются:

а) Средства жителей по обязательным платежам, в том числе:

- коммунальные платежи (за пользование теплом, водой и т.п.) по ставкам, установленным в городе (районе) в пределах федеральных стандартов;

- платежи за техническое обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой рассчитанной по общегородским нормативам и являющимся обязательным для применения на территории города в пределах федеральных стандартов;

- платежи за содержание имущества, находящегося в общедолевой собственности - чердаки, крыши, мансарды, лифтовые шахты и лифты. Лестничные клетки и лестницы, подвалы, автостоянки и гаражи, детские и спортивные площадки, нежилые помещения, придомовые территории, и т.д.

б) Средства жителей на оплату дополнительных сервисных услуг, в том числе:

- за ограждение территории;

- за благоустройство территории (дворник, садовник);

- за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых и крупногабаритных отходов;

- за техническое обслуживание;

- за монтаж и демонтаж сложного инженерного оборудования;

- за наружную охрану придомовой территории;

- за охрану подъезда, монтаж и эксплуатацию домофонов и т.п.

в) Дотации из бюджета на эксплуатацию жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, на капитальный ремонт.

г) Средства из МО бюджета на целевое финансирование деятельности ТСЖ в пределах федеральных стандартов (например, в Москве на 2000 год -1,80 руб./кем. в месяц).

д) Средства от дохода за коммерческое использование нежилых помещений, находящихся в доверительном управлении или собственности товарищества (в том числе арендные платежи, премии за доверительное управление и т.п.).

ж) Средства от дохода за коммерческое использование земельного участка.

з) Страховые агентские платежи и платежи за предупредительные противопожарные мероприятия.

е) Иные доходы, не запрещённые действующим законодательством РФ.

Вторым по значимости документов после Устава в товариществе собственников жилья является Приказ об учётной политике. Он позволяет регламентировать методологию и организацию бухгалтерского учёта в товариществе и, следовательно, четко описать проблемы налогообложения.

При ведении бухгалтерского учёта в товариществах необходимо пользоваться:

- письмом Минфина РФ от 29.10.93 года «Об отражении в бухгалтерском учёте отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве»;

- приказом Госстроя РФ от 14.07.97 г. № 17-45 «Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учёта для ТСЖ», в которых отражены вопросы учёта отдельных видов основных средств и сумм износа по ним, оплаты коммунальных услуг, целевых средств, получаемых из бюджета.

Товарищество учитывает на своём балансе первоначальную стоимость жилищного фонда по кредиту счёта 88 «Фонды специального назначения», субсчёт «Фонд средств социальной сферы. Сумма начисленного износа в бухучёте не отражается и учитывается на балансовом счёте 014 «Износ жилищного фонда».

Товарищество может самостоятельно приспосабливать отдельные отраслевые регистры бухгалтерского учёта. При соблюдении единой методологической основы бухучёта, предполагающей ведение бухучёта на основе принципов начисления и двойной записи. Сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухучёта на основе первичных учётных документов, накапливания и систематизации данных первичных документов в размере показателей, необходимых для управления и контроля над хозяйственной деятельностью товарищества, а также для составления бухгалтерской отчётности.

Все доходы товарищества поступают на расчётный счёт товарищества, который открывается в любом банке. Расчётный (текущий) счёт товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчётов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками. Осуществления расчётов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления. С банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.

Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путём перечисления соответствующих сумм с его расчётного (текущего) счёта.

Средства, получаемые товариществом со ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчётные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заёмщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат. Включая при этом выдачу средств на заработную плату одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов над ним производится путём перечисления денежных средств с его расчётного (текущего) счета. Для оформления открытия счёта товариществу необходимо представить в банк следующие документы:

- заявление на открытие счёта;

- документ о законности образования товарищества (решение учредителей о создании товарищества);

- копии зарегистрированных учредительных документов, заверенных нотариально (устав, учредительный договор);

- две карточки с нотариально заверенными образцами подписей распорядителей средств товарищества - председателя правления (управляющего) и главного бухгалтера с оттиском печати;

- сведения о государственной регистрации товарищества;

- справку о постановке на учёт в налоговой инспекции;

- копию приказа председателя правления (управляющего) товарищества о назначении главного бухгалтера с оттиском печати;

- сведения о государственной регистрации товарищества;

- справку о постановке на учёт в налоговой инспекции;

- копию приказа председателя правления (управляющего) товарищества о назначении главного бухгалтера;

- документ, подтверждающий регистрацию товарищества в качестве плательщика страховых взносов в Пенсионный фонд РФ;

- документ, подтверждающий регистрацию товарищества в качестве плательщика страховых взносов в фонде обязательного медицинского страхования;

- подтверждение о регистрации в органе государственной статистики в фонде занятости.

На основе предоставленных в банк документов заключается договор о расчетно-кассовом обслуживании, являющийся для каждого банка индивидуальным. До заключения договора необходимо ознакомиться с тарифом комиссионных вознаграждений за оказываемые банком услуги и только после согласия с ним подписать его. Расходы по оплате услуг банка относятся на затраты товарищества.

При осуществлении безналичных расчётов допускаются расчёты платёжными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчёты по инкассо, а также расчёты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Первичными документами, на основе которых производятся операции на расчётном счёте товарищества, также являются объявления на взнос наличными, платежные требования-поручения.

Платёжное поручение служит основанием для списания указанной в нём суммы со счета товарищества на расчётный (текущий) счёт получателя.

Денежный чек является приказом банку о выдаче со счета товарищества указанной в нём суммы наличных денег.

Объявление на взнос наличными выписывается банком при сдаче наличных денег из кассы товарищества на его расчётный счёт.

Платёжное требование-поручение выписывается поставщиком и принимается банком покупателя (товарищества) исполнению только при наличии денежных средств на расчётном счёте товарищества и письменном согласии его о полной или частичной оплате.

Приём платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчётный (текущий) счёт в банке. Для удобства сбора платежей можно заключить договор с расчетно-кассовым центром, который сегодня имеется в большинстве муниципальных образований.

Жители могут оплачивать за ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры указанного учреждения, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.

При приёме платежей за ЖКУ в конторе товарищества необходимо иметь в виду следующее. Согласно инструкции ЦБ РФ от 04.10.93 г. № 18 «Порядок ведения кассовых операций в Российской Федерации для осуществления расчётов наличными деньгами каждая организация должна иметь кассу и вести кассовую книгу по установленной форме. Приём наличных денег при осуществлении расчётов с населением производится с обязательным применением контрольно-кассовых машин (ККМ). При этом наличные деньги в кассе могут находиться в пределах лимитов, установленных банками, по согласованию с руководителями.

Контрольно-кассовые машины, используемые для денежных расчётов с населением, в соответствии с Законом РФ от 18.06.93 № 5215-1 «О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчётов с населением», подлежат регистрации в налоговых органах по месту нахождения организации и находятся на техническом обслуживании в региональных центрах технического обслуживания ККМ. Организация, ведущая денежные расчёты с населением без применения ККМ, подвергается штрафу в 350-кратном установленном размере минимальной месячной оплаты труда.

Денежная наличность сверх установленных лимитов остатка наличных денег в кассе должна быть сдана в обслуживающий банк в порядки и сроки, согласованные с этим банком. Наличные деньги должны храниться в несгораемых металлических шкафах или, в отдельных случаях, в обычных металлических шкафах.

Вместе с тем, согласно постановлению Правительства РФ от 5.07.93 г. № 745 (в редакции от 23.10.95 г.) «Об утверждении положения по применению ККМ при осуществлении денежных расчётов с населением и перечня отдельных категорий предприятий. В том числе физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в случае осуществления ими торговых операций. Или оказания услуг, организаций и учреждений, которые в силу специфики своей деятельности либо особенностей местонахождения могут осуществлять денежные расчёты с населением без применения ККМ», выдаваемые организациями счета, квитанции и другие документы по формам, не утверждённые Минфином России в качестве документов строгой отчётности, не освобождают эти организации от обязанности применять ККМ. Следовательно, для того, чтобы товарищество могло принимать денежные средства от жильцов за услуги по содержанию жилья без применения КМ, необходимо использовать бланки строгой отчётности, утверждённые Минфином РФ.

Формы бланков строгой отчётности приводятся в письме Госналогслужбы РФ от 22.06.95 г. № ЮУ-4-14/29Н: «О формах документов строгой отчётности для учёта наличных денежных средств без применения КМ» Для товарищества наиболее подходящей будет форма бланка строгой отчётности в виде квитанции, выдаваемой заказчику предприятиями, организациями и учреждениями Департамента ЖКХ Минстроя России (письмо Минфина России от 25.05.95 г. № 16-00-30-45). Форма бланка строгой отчётности для учёта денежных средств, которая может быть использована в товариществах, приводится в приложении.

В соответствии с действующим законодательством РФ товарищества собственников жилья подлежат налогообложению, установленному для всех юридических лиц. В систему налогообложения товариществ входят:

- федеральные налоги - налог на добавленную стоимость, налог на прибыль, налоги, зачисляемые в дорожные фонды;

- налоги субъектов РФ - налог на имущество, сбор на нужды образовательных учреждений;

- местные налоги - налог на имущество граждан, земельный налог, целевые сборы на содержание милиции, благоустройство территории, нужды образования, другие цели.

Наличие или отсутствие предпринимательской деятельности (хозяйственной деятельности) позволяет разделить все ТСЖ, как субъектов налогообложения, на две группы, в которых будут применяться различные схемы бухгалтерского учёта, и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчётности. При осуществлении предпринимательской деятельности у товарищества собственников жилья, как юридического лица, возникают обязательства по налоговым платежам:

- по налогу на пользователей автодорог от выручки, полученной от предпринимательской деятельности;

- по налогу на добавленную стоимость;

- по налогу на прибыль.

Кроме того, существуют платежи во внебюджетные фонды -социального страхования, обязательного медицинского страхования, пенсионный фонд и фонд занятости. Отчисления в страховые фонды составляют следующие ставки от начисленного фонда заработной платы:

- в Пенсионный фонд РФ - 28 %;

- в Фонд социального страхования РФ - 5,4%;

- в Фонд обязательного медицинского страхования РФ -3,6%;

- в Фонд занятости РФ - 1,5%.

При отсутствии предпринимательской (хозяйственной) деятельности ТСЖ в форме получения внереализованных доходов (аренда, депозиты, доходы по ценным бумагам):

- все вышеуказанные формы отчётности;

- расчёт по налогу на добавленную стоимость.

При осуществлении прочих видов предпринимательской деятельности предоставляются все формы отчётности, предусмотренные для коммерческих организаций.

Кроме того товарищества собственников жилья освобождаются от некоторых федеральных местных налогов в соответствии с Законом РФ:

- «О налоге на добавленную стоимость от 06.12.91 года № 1992-1. В редакции Законов РФ от 22.05.92 года № 2813-1, от 16.07.92 года № 3317-1, от 22.12.92 года № 4178-1, от 11.11.94 года 37 - ФЗ, от 6.12.94 года № 57-ФЗ, от 25.04.95 года № 63-ФЗ, от 23.06.95 года 94-ФЗ, от 27.12.95 года № 211-ФЗ, от 01.04.96 года № 25-ФЗ, от 28.04.97 года № 73-ФЗ, от 12.03.99 года.

- Законом РФ о внесении изменений и дополнений в Закон РФ: «О налоге на прибыль предприятий и организаций» от 10.01.97 года № 13-ФЗ.

- Например, в Москве - Законом города Москвы: «О ставках и льготах по налогу на прибыль от 18.06.97 г. 19. В редакциях Законов г. Москвы от 26.11.97 г. № 48, от 10.12.97 г. № 51, от 24.12.97 года №54.

- Законом города Москвы: «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 02.03.94 г. № 2-17 «О ставках и льготах по налогу на имущество предприятий» от 04.06.97 г. № 12.

- Законом города Москвы «О ставках льготах по налогу на имущество предприятий» от 04.06.97 г. № 12.

III. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ И ТРЕБОВАНИЙ К РАБОТЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И УСЛОВИЯ ЕЁ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОТРАЖЕНИЮ В ДОГОВОРЕ НА УПРАВЛЕНИЕ И СИСТЕМО-ПОРЯДОК ПОКАЗАТЕЛЕЙ И ПОРЯДОК КОНТРОЛЯ НАД ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ СО СТОРОНЫ ОРГАНИЗОВАННЫХ СОБСТВЕННИКОВ ДОМОВЛАДЕНИЙ

3.1 ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ - МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА

Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности. Основная задача Управляющей компании - обеспечение эффективного управления жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества и количества.

«Традиционными» задачами организации управляющей жилищным фондом являются:

- обеспечение поставки потребителям коммунальных и прочих услуг;

- расчетно-кассовому обслуживанию проживающих;

- представление интересов товарищества собственников жилья в различных инстанциях;

- проведение технических осмотров жилых зданий;

- обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в т.ч. дефективных ведомостей;

- осуществление функций заказчика на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории;

- санитарной очистке, вывозу и утилизации отходов;

- ремонту и содержанию объектов, благоустройства и озеленения, находящихся в ведении ТСЖ;

- планирование и организация работ по техническому обслуживанию, по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

- разработка и представление товариществу смет и титульных списков на капитальный ремонт кондоминиума и на проведение работ по благоустройству;

- подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам, на поставку коммунальных услуг и по другим видам деятельности, предусмотренным договором на управление;

- организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

- обеспечение аварийно- диспетчерского обслуживания;

- организация подготовки домов к сезонной эксплуатации; -'контроль и оценка содержания домовладения;

- принятие мер по взысканию задолженности за не внесение платы за жилищные и коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

- разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного и нежилого фонда, для поддержания их нормального технического состояния;

- обеспечение круглосуточного дежурства объединённой диспетчерской службы (ОДС);

- рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от домовладельцев и членов их семей;

- обработка бухгалтерской и прочей документации;

- проведение хозяйственных операций в банке;

В свою очередь, собственник жилищного фонда - товарищество собственников жилья, в лице представителя собственника, в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что позволит решить такие важные задачи, как:

- контроль над выполнением управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление;

- текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности управляющей организации;

- сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда, переданного в управление;

- оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев;

- своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляемых жилищной организацией.

Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления собственностью товарищества, выявлять его сильные слабые стороны. Таким образом, разработка эффективной программы мониторинга работы управляющей организации со стороны ТСЖ в соответствии с условиями договора на управление и оценка её деятельности становятся насущной необходимостью.

Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения необходимых корректив в программу управления собственнику жилищного фонда, в данном случае товариществу собственника жилья, предстоит разработать эффективную программу мониторинга на основе индикаторов оценки управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей организации.

Такими критериями должны стать:

- качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

- наличие и исполнение по объектных (если в составе ТСЖ более двух жилых домов) перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

- уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

- своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

- отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями;

- отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание собственности товарищества собственников жилья переданного в управление управляющей организации.

Разработанные собственником оценки деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда программы мониторинга в дальнейшем смогут непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Формирование экономической заинтересованности управляющей организации очень важно для повышения эффективности управления жилищным фондом. Оно позволит повысить качество проживания, снизит стоимость представления жилищно-коммунальных услуг, инициировать процесс ресурсосбережения у потребителей ресурсов, что в свою очередь создаст условия для снижения стоимости поставляемых ЖКУ.

В договоре на управление жилищной собственностью организованных собственников жилья должны быть изначально определённы условия снижения размера вознаграждения управляющей организации за некачественное предоставление услуг, в комплексе с условиями финансового выражения результатов оценки экономического стимулирования эффективной работы по управлению.

В договоре необходимо предусмотреть такие финансовые санкции, как уменьшение размера вознаграждения управляющей организации за соответствующий период в случае:

- нанесения по вине управляющей организации любых видов ущерба переданного ей в управление жилищному и нежилому фонду;

- увеличение задолженности по выполненным работам и предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

- возрастания количества жалоб собственников жилья и арендаторов нежилых помещений, если они входят в состав кондоминиума на деятельность организаций, предоставляющих жилищные, эксплуатационные и коммунальные услуги, а самой управляющей организации;

- отсутствия или непредставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредставления по запросу собственника другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Различить мониторинг и оценку, на первый взгляд, не просто. Мониторинг подразумевает текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности для дальнейшей оценки достигнутых результатов. Как механизм постоянного оперативного сбора данных, мониторинг, помогает собственнику ответить на поставленные в ходе оценки вопросы, а именно:

- каков объём услуг, предоставляемых управляющей организацией;

- выполняет ли управляющая организация свои функции по управлению жилищным фондом;

- каков объём израсходованных финансовых средств для выполнения функций по управлению жилищным фондом;

- какие недостатки обнаруживаются в работе управляющей организации?

Оценка, в свою очередь, является инструментом для принятия решений по реализации намеченных собственником мероприятий с целью повысить эффективность управления жилищным фондом. Оценка на основе мониторинга призвана выявить успехи и недостатки в работе управляющей организации и способствовать разработке мероприятий по совершенствованию управления жилищным фондом.

Таким образом, необходимо понимать, что мониторинг и оценка деятельности управляющей организации - разные процессы. В таблице представленной ниже рассмотрены различие и взаимосвязь мониторинга и оценки.

Мониторинг

Оценка

Получение оперативной информации с помощью согласованных индикаторов

Анализ результатов, достигнутых по завершению очередного этапа мониторинга

Описание процесса в существующем виде

Анализ отдельных стадий процесса с целью оптимизации

Сравнение фактических значений индикаторов с планируемыми

Анализ причин соответствия (несоответствия) фактических значений индикаторов планируемым

Использование полученной информации для совершенствования механизма реализации существующей программы

Формирование и внесение корректив и разработка новой программы

Таким образом, мониторинг позволяет выявить проблемы, требующие оценки.

Если мониторинг даёт описание сегодняшнего дня, то оценка объясняет, насколько хорошо проходят преобразования, почему возникают проблемы и как их исправить. В конце концов, оценка деятельности управляющей организации помогает собственнику оценить эффективность достижения намеченных целей и принять определённое решение.

Для получения достоверной оценки деятельности подрядной организации с использованием системы мониторинга индикаторов необходимо зафиксировать значение индикаторов на начальном этапе мониторинга, перед тем как управляющая организация приступит к работе, периодически их, обновляя и анализируя динамику. Оценка на основе индикаторов ориентирует на конечный результат и полезна для собственника жилищного фонда (в данном случае ТСЖ).

Индикаторы - показатели, по которым можно судить о том, в какой мере управляющие жилищные организации реализует принятую программу (мероприятия), то есть добиваются поставленных целей, соблюдают ли они стандарты качества, и какое влияние на потребителей и жилищный фонд оказывает их деятельность.

Систему индикаторов необходимо разработать для каждого ТСЖ и управляющей жилищной организации отдельно. В ней необходимо учитывать следующие требования:

Индикаторы

Требования к индикаторам

Существенность

Индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений.

Своевременность и регулярность

Информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей.

Полнота

Набор индикаторов должен характеризовать деятельность управляющих жилищных организаций, не упуская ни одного важного аспекта.

Адекватность

Набор индикаторов должен учитывать специфику управляющей организации.

Достоверность

Должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов, как количественного, так и качественного.

Совместимость

Набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена.

Для мониторинга и оценки эффективности деятельности управляющей компании с точки зрения эффективности управления, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и рационального расходования средств членов ТСЖ целесообразно разработать индикаторы по основным направлениям деятельности управляющих организаций. Для проведения последующей оценки каждому направлению деятельности придается соответствующее значение, отражающее относительную значимость данного направления. Взвешенная сумма бальных оценок индикаторов даёт оценку направлению.

3.2 ИНДИКАТОРЫ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

В таблице расположенной ниже даны индивидуальные критерии оценки исходя из специфики и актуальности контроля параметров деятельности управляющей организации.

Индикаторы по направлению деятельности

 

Оценка деятельности да/нет, %

Фактическое значение по состоянию (период)

Начало

Конец

1

2

3

4

Организация деятельности управляющей организации

 

 

 

Ведение в установленном порядке технической документации (базы данных) на строения, инженерные сооружения, объекты внешнего благоустройства.

Да/нет

 

 

Ведение в установленном порядке необходимой документации на все действия по передаче, ремонту, восстановлению имущества или производству работ и их приёму.

Да/нет

 

 

Своевременное предоставление указанных документов для отражения происходящих изменений в учёте имущества.

Да/нет

 

 

Систематическое проведение технических осмотров жилищного и нежилого фонда и на их основе корректировка базы данных, отражающих состояние этого фонда.

Да/нет

 

 

Подготовка объектов жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Да/нет

 

 

Контроль над исполнением работ подрядными организациями с обязательным оформлением актов выполненных работ.

Да/нет

 

 

Оформление в случаях некачественного исполнения работ, нарушения договоров по поставке коммунальных услуг, нарушения гарантийных обязательств по ремонтным и специальным работам соответствующих актов.

Да/нет

 

 

Соблюдение установленных графиком сроков планово-предупредительного, выборочного, текущего и капитального ремонтов.

Да/нет

 

 

Разъяснительная работа с членами ТСЖ, арендаторами жилых и нежилых помещений с целью предотвращения ущерба, наносимого жилищному и нежилому фонду, а также по вопросам тарифной политики и оплаты за жилищно-коммунальные услуги.

Да/нет

 

 

Информирование членов ТСЖ, арендаторов жилых и нежилых помещений обо всех видах услуг представляемых за плату, включенную в тариф, а также за дополнительную плату.

Да/нет

 

 

Информирование членов ТСЖ, арендаторов жилых и нежилых помещений о режиме работы управляющей компании.

Да/нет

 

 

Наличие документов о закреплении имущества, включая:

- жилищный фонд (жилые помещения);

 

 

 

- нежилые помещения под уставные цели;

- перечень производственных помещений, находящихся в хозяйственном ведении, оперативном управлении, в управлении.

Да/нет

 

 

Учет и движение собственников - выбытие и поступление.

Да/нет

 

 

Договорные отношения

 

 

 

Сдача отчётной документации в установленные сроки.

Да/нет

 

 

Наличие и исполнение по домовых (в случае если в более одного жилого дома) перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Да/нет

 

 

Наличие письменно оформленного договора между ТСЖ и Управляющей организацией.

Да/нет

 

 

Наличие договоров, заключаемых с:

- собственниками и владельцами жилых и нежилых помещений;

- арендаторами жилых помещений;

- арендаторами нежилых помещений;

- подрядными организациями;

- ресурсоснабжающими организациями.

Да/нет

 

 

Своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам.

Да/нет

 

 

Задолженность перед подрядными организациями:

- наличие;

- увеличение;

- снижение.

Да/нет

 

 

Формирование договоров на текущее обслуживание жилищного фонда с учётом:

- указания реальной стоимости работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;

- указания перечня работ входящих в тарифную составляющую управления и обслуживания собственности ТСЖ;

- наличия необходимых приложений к договору (реестр финансово-лицевого и регистрационного учёта собственников, приборов по квартирного учёта и регулирования энергоресурсов, и т.д.);

Да/нет

 

 

- наличия системы контроля и оплаты выполненных работ подрядными организациями в зависимости от качества исполнения и в соответствии с актами проверок (оценка качества, штрафные санкции);

- условия передачи подрядным организациям помещений в использование в служебных целях.

 

 

 

Развитие конкурентных отношений

 

 

 

Конкурсный отбор подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию и ремонту (включая капитальный) жилищного фонда:

- обязательность конкурсного отбора;

- доля предприятий обслуживающих ТСЖ по конкурсу.

Да/нет

%

 

 

Уровень проведения управляющей организацией конкурсов подрядных работ:

- проведение конкурса в соответствии с действующими нормативными документами, регламентирующими процедуру;

- размещение информации о конкурсе в средствах массовой информации;

- обеспечение равного права доступа к конкурсному отбору организаций любых форм собственности, предоставляющих жилищные услуги населению.

Да/нет

 

 

Качественно

 

 

 

Наличие протоколов заседания конкурсной комиссии.

Да/нет

 

 

Объявление претендентам стартовой цены договора подряда.

Да/нет

 

 

Заключение договоров подрядных работ на основе стоимости работ, установленной по результатам конкурсного отбора, снижение стоимости услуг в результате проведения конкурсов.

% снижения

 

 

Расчёты с подрядными организациями (имеется задолженность).

Да/нет

 

 

Перерасчёт платежей населения при нарушении нормативных сроков поставки и качества предоставляемых услуг.

Да/нет

 

 

Расчёты с ресурсоснабжающими предприятиями.

Да/нет

 

 

Включение в договоры положения о снижение размеров платежей ресурсоснабжающим предприятиям при нарушении нормативных сроков и качества предоставления коммунальных услуг.

Да/нет

 

 

Сбор платежей

 

 

 

Проведение мероприятий по повышению уровня сбора платежей и взысканию задолженности с жильцов.

Да/нет

 

 

Уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

% снижения (увеличения)

 

 

Качество предоставления жилищно-коммунальных услуг

 

 

 

Бесперебойность водоснабжения (не более допустимых пределов оговорённых в договоре на поставку услуг).

 

 

 

Принятие мер в установленные договором сроки.

 

 

 

Бесперебойность теплоснабжения (не более допустимых пределов оговорённых в договоре на поставку услуг).

 

 

 

Принятие мер в установленные договором сроки.

 

 

 

Бесперебойность электроснабжения (не более допустимых пределов оговорённых в договоре на поставку услуг).

 

 

 

Принятие мер в установленные договором сроки.

 

 

 

Оценка членами ТСЖ качества и количества предоставляемых услуг.

 

 

 

Количество жалоб домовладельцев и членов, семей и владельцев и арендаторов нежилых помещений.

% снижения (увеличения)

 

 

Своевременное принятие мер по обоснованным жалобам.

Да/нет

 

 

Оценка контролирующих (инспектирующих) организаций.

 

 

 

Выполнение предписаний контролирующих (инспектирующих) организаций.

Да/нет

 

 

Финансовое состояние и перспективы развития управляющей организации

 

 

 

Отсутствие задолженности ресурсоснабжающим организациям.

 

 

 

Отсутствие задолженности подрядным организациям.

 

 

 

Отсутствие задолженности выплаты заработной платы сотрудникам управляющей организации.

 

 

 

Отсутствие задолженности потребителей жилищных и коммунальных услуг.

 

 

 

IV. РАЗРАБОТКА ДОГОВОРА ПЕРЕДАЧИ В УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ (НЕЗАВИСИМО ОТ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЙ ФОРМЫ) СОБСТВЕННОСТИ ОРГАНИЗОВАННЫХ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ (ТСЖ)

4.1 СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРОВ

Одной из основных целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объём и качества потребителям услуг.

Академия считает, что одной из причин пробуксовки реформы ЖКХ во многом являются изъяны заключаемых договоров. Конфликты возникают из-за нечёткости определения обязанностей, условий финансирования и границ обслуживания.

Нередко в договорах чётко не оговорены взаимные обязательства сторон и порядок урегулирования споров. Не предусмотрены санкции за нарушение условий договора, не определена ответственность за приобретение и установку приборов учёта и их обслуживание, используется общие формулировки типа - «обслуживание основных фондов в соответствии правилами и нормами эксплуатации», требования не соизмеряются с реальными возможностями финансирования.

Действительно, в обществе, основанном на рыночной экономике, договоры играют главную роль. Можно даже сказать, что именно договоры составляют суть рыночного механизма. Производственно-хозяйственная деятельность сегодня без договора практически невозможна. С чем это связано?

В первую очередь, переход на полный хозрасчёт и самофинансирование - это влияние на выполнение объёма и качества выполняемых работ и услуг. Ответственность сторон за невыполнение или некачественное выполнение своих обязательств, а соответственно и ответственность за оплату выполненных работ и услуг.

Учитывая то, что при наличии лицензии на соответствующие виды деятельности, товарищество собственников жилья может самостоятельно осуществлять управление и ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума, договоры всё равно заключаются, но уже не на управление и эксплуатацию, а на поставку теплоэнергоресурсов, вывоз отходов и т.п.

Если лицензия отсутствует, то товариществом заключаются договоры на управление и и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с организацией любой формы собственности (или с любым физическим лицом), и тогда уже Управляющая организация заключает договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг и обеспечивает контроль за количеством и качеством их поставки.

Товарищество собственников жилья в данном случае выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие указанных объектов. В случае принятия решения о введении внешнего управления собственники жилых помещений могут заключить договор непосредственно с Управляющей организацией,